Le Cabinet VF FINANCEMENT, SASU au capital social 5 000 €.
Siège social : 105, rue du Cluzel 37000 Tours
Cabinet : 51, rue Auguste Comte 37000 Tours
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- VERSPIEREN : 8, avenue du Stade de France 93210 SAINT-DENIS
RCPIOB et Démarcheurs Bancaires N°15945402
RCPIA N°15387905 - INOVEA / MMA IARD – RISKS : WTW 33 Quai de Dion Bouton 92814
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Contrat comprenant également les garanties pour :
L’activité d’Agent Commercial Secteur Immobilier, Fabien VERRIER habilité par
INOVEA IMMOBILIER représenté par M. Geoffray Fetbal titulaire de la carte
professionnelle N° CPI 3402 2017 000 021 580 CCI de l’HERAULT ; l’activité de
Courtier d’Assurance ; l’activité d’Intermédiaires en Opérations de Banque et Service
de Paiement. - ALLIANZ IARD 1 Cours Michelet 92706 PARIS LA DEFENSE
RCP des Agents Commerciaux N 59 661 778 : agent commercial en transaction sur
immeubles et fonds de commerce. Les activités garanties relèvent des obligations
d’assurances édictées par le Décret n°2015-764 du 29 juin 2015 relatif à l’obligation
d’assurance de la responsabilité civile professionnelle des Agents commerciaux en
immobilier.
Fabien VERRIER Habilité par FG L’IMMOBILIER (GUY HOQUET
L’IMMOBILIER), représenté par M Christopher Godinho et M Anthony Fleuriou.
Carte professionnelle N° CPI37012020000044958 CCI TOURAINE.
L’activité de courtier en crédit est non assujettie à TVA article 261 -C1 du CGI.
Si le courtier est amené à réaliser des opérations qui seraient assujetties le Numéro individuel
d’identification fiscale – TVA intracommunautaire est le suivant : « en construction ».
Le Cabinet VF FINANCEMENT est Intermédiaire en opérations de banque et en services de
paiement (IOBSP), intervenant en qualité de courtier en prêts immobiliers, prêts
consommation, mais aussi en qualité de courtier pour les prêts professionnels.
Est intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement toute personne qui
exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique,
l’intermédiation en opérations de banque et en services de paiement, sans se porter ducroire
(article L.519- 1 du Code monétaire et financier).
Les critères conditionnant la qualification d’intermédiaire en opérations de banque et en
services de paiement sont donc :
• L’exercice à titre habituel de l’activité d’intermédiation en opérations de banque et en
services de paiement. Celle-ci peut être exercée à titre principal, ou bien à titre accessoire
d’une autre activité professionnelle principale (article L.519-1 du même code) ;
• l’existence d’un mandat délivré par un établissement de crédit ou un établissement de
paiement, un autre intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement ou par un
client (article L. 519-2 du même code). Le mandat mentionne la nature et les conditions des
opérations qu’il est habilité à accomplir ;
• la perception d’une rémunération ou de toute autre forme d’avantage économique : cette
notion désigne tout versement pécuniaire ou toute autre forme d’avantage économique
convenu et lié à la prestation d’intermédiation (article L.519-1 du même code).
Les opérations de banque sont définies à l’article L.311-1 du Code monétaire et financier et
comprennent la réception de fonds du public, les opérations de crédit ainsi que les services
bancaires de paiement.
N° ORIAS : 15003450 : inscription vérifiable sur le site : https ://www.orias.fr
Tous les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement doivent
s’immatriculer auprès de l’ORIAS, qui est le registre unique des intermédiaires bancaires,
financiers et d’assurance. L’ORIAS a un rôle de vérification. L’inscription à ce registre est
obligatoire pour tout intermédiaire en banque et assurance, et pour cela, ce dernier doit
remplir des conditions strictes et vérifiées annuellement.
Ce n’est que lorsque l’ORIAS lui a délivré un numéro d’immatriculation que l’intermédiaire
est autorisé à exercer son activité. Adresse : 1 rue Jules Lefebvre 75311 Paris cedex 09
Code APE : 6619B
Le Cabinet VF FINANCEMENT certifie n’être soumis à aucune obligation contractuelle de
travailler avec un ou plusieurs établissements de crédit, et déclare ne pas être détenu et ne pas
détenir de droit de vote ou du capital d’un établissement de crédits.
Le Cabinet VF FINANCEMENT déclare ne pas avoir enregistré, avec un établissement de
crédits, au cours de l’année précédente, une part supérieure au tiers de son chiffre d’affaires
au titre de l’activité d’intermédiation.
Le Cabinet VF FINANCEMENT fait l’objet d’une supervision de l’Autorité de Contrôle
Prudentiel et de Résolution (ACPR) dont l’adresse est la suivante : 4 Place de Budapest CS
92459, 75436 Paris Cedex 09.
Site : http://www.acpr.banque-france.fr
téléphone : 01 49 95 40 00.
TRAITEMENT DES RÉCLAMATIONS
Notre souhait principal est d’apporter à nos clients une qualité de service irréprochable.
Cependant, si vous souhaitez nous faire part d’une réclamation, vous vous pouvez vous adresser
à votre mandataire conseil dont les coordonnées sont les suivantes : Fabien VERRIER, 51 rue
Auguste Comte 37000 Tours, fabien.verrier@vf-financement.fr .
En cas de non satisfaction suite à l’envoi de votre réclamation, vous pouvez adresser un
courrier à notre Service Juridique : 105, rue du Cluzel 37000 Tours – service-client@vf-
financement.fr .
Nous nous engageons à vous apporter une réponse dans un délai d’un mois à compter de la
réception de votre réclamation et à vous tenir informé du déroulement de son traitement dans
ce même délai si pour des raisons indépendantes de notre volonté celui-ci devait être
prolongé.
Si la réponse fournie ne vous donne toujours pas satisfaction, vous pourrez alors saisir le
Médiateur compétent.
Conformément aux articles L.616-1 et R.616-1 du code de la consommation, nous proposons
un dispositif de médiation de la consommation.
L’entité de médiation retenue est : CNPM MÉDIATION CONSOMMATION.
En cas de litige, vous pouvez déposer votre réclamation sur son site : https://cnpm-mediation-
consommation.eu ou par voie postale en écrivant à :
CNPM MÉDIATION CONSOMMATION – 27, avenue de la Libération – 42400 Saint-
Chamond
INFORMATIQUE ET LIBERTÉS
En application de la loi 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et
libertés, les informations concernant le client, recueillies pour les besoins liés au mandat ne
sont utilisées et ne peuvent faire l’objet de communication extérieure que pour les seules
nécessités de gestion, d’action commerciale du courtier et de respect de la législation en
vigueur.
En application des articles 39 et suivants de la loi du 6 janvier 1978 modifiée, relative à
l’informatique, aux fichiers et libertés, le CLIENT bénéficie d’un droit d’accès et de
rectification des informations qui le concernent.
Si le CLIENT souhaite exercer ce droit et obtenir communication des informations le
concernant, il doit s’adresser au CABINET VF FINANCEMENT.
PROTECTION DES DONNÉES
Le Cabinet VF FINANCEMENT s’engage à respecter les obligations issues du RGPD du 25
mai 2018.
L’acronyme RGPD signifie « Règlement Général sur la Protection des Données » (en anglais
« General Data Protection Régulation » ou GDPR). Le RGPD encadre le traitement des
données personnelles sur le territoire de l’Union européenne.
Le contexte juridique s’adapte pour suivre les évolutions des technologies et de nos sociétés
(usages accrus du numérique, développement du commerce en ligne…).
Ce nouveau règlement européen s’inscrit dans la continuité de la Loi française Informatique et
Libertés de 1978 et renforce le contrôle par les citoyens de l’utilisation qui peut être faite des
données les concernant.
Il harmonise les règles en Europe en offrant un cadre juridique unique aux professionnels. Il
permet de développer leurs activités numériques au sein de l’UE en se fondant sur la
confiance des utilisateurs ».
Si l’utilisateur souhaite révoquer son consentement relativement à la collecte de ses données,
il doit contacter Monsieur Fabien VERRIER (responsable du traitement des données) 51, rue
Auguste Comte 37000 Tours ou par courriel : fabien.verrier@vf-financement.fr afin que la
suppression soit effectuée.
DROITS
Article L.321-2 du code de la consommation : « Aucun versement de quelque autre que ce
soit, ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêt(s) d’argent ».
Le cabinet VF FINANCEMENT s’interdit de percevoir une somme représentative de
provision, de commission, de frais de recherche, de démarche, de constitution de dossier ou
d’entremise quelconque avant le versement effectif des fonds prêtés conformément à l’article
L.519-6 du code monétaire et financier.
Article L.312-5 du code de la consommation : « Un crédit vous engage et doit être remboursé,
vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager ».
Si la vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt et que celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur
doit rembourser à l’acquéreur les sommes versées.
Lorsque la restructuration inclut un crédit immobilier, l’emprunteur dispose d’un délai de
réflexion de 10 jours pour accepter son crédit.
La diminution des mensualités peut éventuellement entrainer l’allongement de la durée ainsi
qu’une éventuelle augmentation des taux d’intérêt applicables, des garanties requises, et
majorer le coût du crédit.
Un crédit ne peut être consenti sans élément d’information permettant d’apprécier la situation
financière de l’emprunteur.
INFORMATIONS RELATIVES AU SITE INTERNET
Directeur de publication : Monsieur Fabien VERRIER
Réalisation du site : Fabien VERRIER – Siège social : 105, rue du Cluzel 37000 Tours
Hébergeur : OVH – www.ovh.com
INFORMATION GÉNÉRALES SUR LES CONTRATS
DE CRÉDITS ET D’ASSURANCE
Le courtier doit assurer la disponibilité permanente des informations générales sur les contrats
de crédits (article L.313-6 du code de la consommation). Cf : Documents « Informations
générales sur les contrats de crédits » et « Informations générales sur l’assurance ».
NOS PARTENAIRES : Le Cabinet VF FINANCEMENT n’est pas soumis à une
obligation contractuelle de travailler exclusivement avec une ou plusieurs compagnies d’assurance ou
banques.
NOS PARTENAIRES BANCAIRES
Le CABINET VF FINANCEMENT agit en qualité de courtier en crédit immobilier,
professionnel.
Crédit Agricole
Caisse d’Epargne Loire Centre
BNP
LCL
Société Générale
Banque Populaire Val de France
Crédit Mutuel du Centre
CIC
NOS PARTENAIRES ASSUREURS
Le CABINET VF FINANCEMENT agit en qualité de courtier en assurance de prêt,
d’assurance vie et de prévoyance.
Metlife
Afi Esca
Swisslife
Cardif
April
SollyAzar
Générali
INOVEA
NOS PARTENAIRES IMMOBILIER
- INOVEA IMMOBILIER
- GUY HOQUET IMMOBILIER
NOS PARTENAIRES POUR L’ACTIVITE CIF
- INOVEA
- SWISSLIFE
- GENERALI
- AFI-ESCA
INFORMATIONS GÉNÉRALES DES ASSURANCES DE
PRÊT IMMOBILIER AVEC PRÊTEUR BÉNÉFICIAIRE
Sources : articles L.313-8 et suivants du code la consommation.
L’assurance emprunteur est une assurance qui garantit la prise en charge de tout ou partie des
échéances de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit en cas de survenance de
certains événements, le plus souvent le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie,
l’invalidité permanente, l’incapacité temporaire de travail et la perte d’emploi.
Pour bénéficier d’une telle assurance, il vous sera généralement demandé de remplir un
questionnaire de santé ou une déclaration d’état de santé. Au vu des réponses apportées,
l’organisme d’assurance peut refuser de vous assurer en tout ou partie ou augmenter sa
tarification.
Aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré. L’assurance emprunteur
n’est donc pas une assurance obligatoire. Toutefois, un établissement prêteur (banque, …)
peut considérer qu’une telle assurance est indispensable pour bénéficier d’un crédit et donc en
faire une condition d’octroi de celui-ci.
En pratique, une personne sollicitant un crédit à la consommation ne sera que rarement
contrainte de s’assurer.
À l’inverse, celle sollicitant un crédit immobilier se verra quasi-systématiquement imposer
l’obligation de s’assurer contre les risques de Décès, de Perte Totale et Irréversible
d’Autonomie en cas d’investissement locatif mais également d’Invalidité et d’Incapacité de
travail, voire de Perte d’emploi, en cas d’acquisition d’une résidence principale.
Préalablement, il est rappelé que les assureurs peuvent appliquer des conditions spécifiques
par rapport aux conditions générales selon les options choisies par l’assuré ou exigées par le
prêteur.
Les données qui suivent ci-après précisent les points de vigilance sur lesquels chaque futur
assuré doit se déterminer avant toute adhésion.
La comparaison des offres ne se limite pas au prix mais exige de la part de l’assuré, une
attention particulière sur de nombreux points repris dans la notice d’information, en
particulier sur les prestations garanties et les modalités.
Avant la confirmation de mandat, le courtier remettra à son mandant la notice descriptive
valant conditions de l’organisme assureur.
Le courtier doit préciser les exigences et les besoins du souscripteur et vérifier si les
informations fournies par le souscripteur sont adaptées à la complexité du contrat, objet de la
notice.
Observations sur le changement d’assurance emprunteur en cours d’amortissement de prêt :
a) N’effectuer aucun changement de contrat si les conditions de santé de l’emprunteur ont
évolué défavorablement depuis la prise d’effet du contrat en cours.
b) Ne résilier l’ancien contrat qu’après accord formel de la banque sur le nouveau contrat et
les garanties équivalentes.
1) Les modalités d’adhésion.
– Assurés : emprunteur, co-emprunteur, caution, associé de personne morale.
– Ages : âge de souscription, âge limite et âge de cessation de garantie.
– Prêts éligibles : certaines garanties ne peuvent être souscrites que pour certains prêts.
– Quotité choisie exprimée en pourcentage : la quotité détermine la part de capital qui sera
prise en charge. Le choix de l’option dépend du profil des emprunteurs, des revenus de
chacun et de leur capacité à assumer le remboursement du capital. Pour les indivisions et SCI,
la quotité doit être en relation avec les parts détenues (à défaut de choisir la quotité à 100%
pour chaque assuré). Les banques préconisent pour un couple une quotité de 2 x 100% soit
200%.
Voir ci-après le mode d’indemnisation forfaitaire selon les quotités et le mode indemnitaire.
– Conditions de santé :
Les formalités d’entrée dans l’assurance sont graduées selon, la nature des garanties, l’âge de
l’assuré, l’encours assuré, l’état de santé.
– Questionnaire de santé
– Bilan de santé complet
Toute omission, réticence, fausse déclaration intentionnelle ou non dans les informations
fournies dans le questionnaire entrainent l’application des sanctions prévues aux articles
L.113-8 et L.113-9 du code des assurances et notamment la nullité du contrat en cas de fausse
déclaration.
Le droit à l’oubli :
La loi du 26 janvier 2016 de modernisation du système de santé a fixé à 10 ans maximum
après la fin du protocole thérapeutique (5 ans pour les cancers survenus avant 18 ans) le délai
au terme duquel aucune information médicale relative aux pathologies cancéreuses ne peut
être demandée par les assureurs.
Un document informe les candidats à l’assurance :
– de leur droit de ne pas déclarer d’anciennes pathologies comme le cancer dans le
questionnaire de santé.
– et de ne pas subir de majoration de tarif ou d’exclusion de garanties du fait de ces anciennes
affections au nom d’un risque de santé aggravé.
2) Le contenu des garanties de base et optionnelles selon les organismes assureurs et les
banques.
En fonction des garanties et des quotités, l’assureur versera un capital au banquier prêteur
bénéficiaire (décès et PTIA) ou tout ou partie des mensualités, dans les autres cas directement
à ce bénéficiaire.
Un contrat d’assurance emprunteur peut contenir des garanties contre les risques de :
• Décès
• Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA, anciennement dénommée Invalidité absolue
et définitive – IAD)
• Invalidité permanente (totale ou partielle)
• Incapacité temporaire de travail (totale ou partielle)
• Perte d’emploi
La garantie décès est toujours présente dans un contrat d’assurance emprunteur mais elle fait
l’objet d’un âge limite de garantie. Le risque de décès n’est donc pas nécessairement couvert
jusqu’au terme d’un prêt.
En cas de décès (quel qu’en soit la cause) et sous réserve des exclusions de garantie prévues
par le contrat, l’assureur versera le capital restant dû au jour du décès au prêteur.
À noter : la loi impose que les contrats d’assurance emprunteur couvrent le décès par suicide à
partir de la deuxième année d’assurance et dès la première année, pour les prêts inférieurs à
120 000 euros contractés pour financer l’acquisition du logement principal de l’assuré.
Anciennement dénommée Invalidité Absolue et Définitive (IAD), la garantie PTIA répond à
trois conditions cumulatives pour être mise en jeu :
l’assuré doit se trouver dans l’impossibilité totale et définitive de se livrer à une quelconque
activité rémunérée pouvant lui procurer gains ou profit ;
il doit être dans l’obligation absolue et présumée définitive d’avoir recours à l’assistance
totale et constante d’une tierce personne pour effectuer 3 ou 4 des actes ordinaires de la vie
courante (faire sa toilette, s’habiller, se nourrir, se déplacer);
il faut également que la PTIA intervienne avant l’âge limite prévu au contrat (en général 60
ou 65 ans ou bien l’âge de départ en retraite).
Attention : l’assureur exigera le plus souvent que l’assuré bénéficie d’une pension d’invalidité
de 3ème catégorie d’un régime obligatoire d’assurance maladie (Sécurité sociale, RSI, etc.)
sans toutefois que celle-ci soit suffisante pour faire jouer la garantie de la PTIA.
Pour connaître l’étendue et les modalités de mise en jeu de la garantie, lisez attentivement
votre contrat d’assurance.
L’invalidité prévue par les contrats d’assurance emprunteur correspond à une inaptitude au
travail totale ou partielle et permanente.
On parle d’Invalidité Permanente Totale (IPT) si, du fait d’un accident ou d’une maladie et
après consolidation de votre état de santé, vous êtes reconnu, selon ce qui est prévu par votre
contrat :
soit totalement inapte à l’exercice de toute activité pouvant vous procurer gains et profits ;
soit totalement inapte à l’exercice de l’activité que vous exerciez au jour du sinistre.
Le plus souvent la mise en jeu de la garantie IPT n’est possible que si l’assuré présente un
taux d’incapacité au moins égal à 66 %. Ce taux est apprécié selon un barème médical
mentionné dans le contrat d’assurance.
On parle d’Invalidité Permanente Partielle (IPP) si, du fait d’un accident ou d’une maladie et
après consolidation de votre état de santé, vous êtes reconnu, selon ce qui est prévu par votre
contrat :
soit partiellement inapte à l’exercice de toute activité pouvant vous procurer gains et profits
;
soit partiellement inapte à l’exercice de l’activité que vous exerciez au jour du sinistre.
Le plus souvent la mise en jeu de la garantie IPP n’est possible que si l’assuré présente un
taux d’incapacité au moins égal à 33 % et inférieur à 66 %. Ce taux est apprécié selon un
barème médical mentionné dans le contrat d’assurance.
Attention : La garantie IPP ne peut être souscrite qu’en complément d’une garantie IPT et
n’est pas proposée par tous les contrats.
À noter : Le taux d’invalidité est souvent déterminé par croisement d’un taux d’incapacité
fonctionnelle et d’un taux d’incapacité professionnelle.
En cas de désaccord sur l’évaluation du taux d’incapacité entre l’assureur et l’assuré, ce
dernier devra se reporter au contrat pour connaître la procédure à suivre. Il peut toujours
demander une expertise judiciaire.
La garantie « Incapacité Temporaire de Travail (ITT) » pourra être mise en jeu si, du fait
d’une maladie ou d’un accident, vous êtes en arrêt de travail et que l’assureur considère que
vous êtes inapte, selon ce qui est prévu par le contrat :
soit à exercer temporairement toute activité professionnelle ;
soit à exercer temporairement l’activité professionnelle que vous exerciez avant votre arrêt
de travail.
À noter : L’interruption d’activité doit être totale. En cas de reprise même partielle de votre
activité, la prise en charge cesse, sauf clause expresse de votre contrat indiquant une prise en
charge en cas de reprise de travail dans le cadre d’un mi-temps thérapeutique.
Le plus souvent, la garantie « Perte d’emploi » ne peut être mise en jeu que si vous avez été
licencié et que la cessation de l’activité salariée que vous exerciez à titre principal vous ouvre
droit au versement de prestations au titre de l’Assurance chômage.
Les conditions permettant de bénéficier d’une indemnisation sont toujours très nombreuses
mais peuvent être très diverses d’un contrat à l’autre. Vous devez donc lire attentivement les
documents contractuels pour connaître précisément l’étendue de la garantie « Perte d’emploi
» proposée.
Attention : Il existe habituellement :
un délai d’attente (de carence) qui fait que la garantie ne prendra effet que plusieurs mois
après la date de conclusion du contrat d’assurance ;
un délai de franchise qui fait que l’indemnisation ne débutera que plusieurs mois après la
perte d’emploi ;
une durée maximum d’indemnisation qui fait que le versement des prestations est toujours
limité dans le temps.
Les garanties spécifiques des professionnels de santé (modalités spécifiques et tarifs
préférentiels).
Autres garanties optionnelles adaptées à l’assuré (extension de garantie par rapport aux
risques exclus).
Dans toutes ces situations, une attention particulière doit être portée sur la durée des garanties
(âge limite et durée de l’indemnisation).
3) Modalités de calcul de l’indemnisation.
Les prestations versées sont limitées à des plafonds spécifiques selon les risques (décès,
ITT/IPT/IPP).
Un point important : le calcul de l’indemnisation :
a) Forfaitaire : échéances prises en charge selon les quotités et selon les contrats,
proportionnellement au taux d’invalidité (pour l’IPT et l’IPP).
b) Indemnitaire : échéances prises en charge selon l’éventuelle perte de revenus (exemple : si
l’assuré bénéficie du maintien partiel de son salaire, la prise en charge sera limitée au manque
à gagner).
4) La mise en œuvre des garanties et conditions de recevabilité.
Article L113-2 du code des assurances.
Toute demande d’indemnisation doit être accompagnée de renseignements et de documents
demandés dans la notice, à défaut l’instruction de la demande ne pourra être réalisée.
Une fois prise la décision de l’assureur et en cas de désaccord avec les conclusions de
l’expert, il est possible de demander une expertise contradictoire en présence d’un médecin au
choix de l’assuré.
Toute fausse déclaration en cas de sinistre expose le bénéficiaire du contrat et l’assuré à une
déchéance de garanties.
Le recours au médiateur de l’assurance est toujours possible.
5) Dates et délais, notions essentielles pour la recevabilité des garanties
Quelques exemples :
Date de prise d’effet du contrat : acceptation de l’offre, mandatement des fonds à la date de
réception de la demande d’adhésion, plusieurs dates possibles.
La date de prise d’effet est mentionnée sur le certificat d’adhésion.
Délai de carence : délai se situant entre la date de prise d’effet du contrat d’assurance et date à
laquelle les garanties prendront effet (période de latence ou d’attente (exemple : suicide, délai
de carence de 1 ou 2 ans).
En matière d’invalidité assortie d’un délai de carence, il peut être stipulé, par exemple, que
l’invalidité qui se révélerait dans les 6 mois de la prise d’effet du contrat ne sera jamais
garantie même si cet état va au-delà des 6 mois.
Délai de franchise : période de non-indemnisation exprimée en jours (exemple : ITT franchise
90 jours, l’assureur prendra en charge les prestations à partir du 91éme jour d’ITT) 3
mensualités resteront à la charge de l’assuré.
Durée d’indemnisation : âge de fin des prestations ou période au6delà de laquelle
l’indemnisation cessera.
Le contrat peut prévoir une durée d’indemnisation au-delà de laquelle le risque n’est plus
assuré (risque décès à une date anniversaire, durée d’indemnisation d’une perte d’emploi,
etc.).
6) Les risques exclus.
Les clauses d’exclusion doivent être formelles et limitées, claires et précises de façon à
permettre à l’assuré de connaître exactement l’étendue des garanties (en se référant à des faits
et des circonstances ou obligations bien déterminées). (Article L113-1 précité et L112-4 du
code des assurances.)
L’assuré est-il garanti pour les sports amateurs ?
L’assuré est-il couvert en cas de survenance d’un sinistre à l’étranger ?
Vigilance sur les contrats qui excluent toutes les antériorités de santé y compris celles
déclarées sur le questionnaire médical.
L’assureur doit informer explicitement l’assuré sur les modalités de prise en charge.
Un point de vigilance sur les maladies non objectivables :
Il s’agit de souffrances subjectives que le médecin ne peut mesurer objectivement ou de
maladies se manifestant physiquement avec une cause subjective.
Exemple : fatigue chronique, dépression, affection psychosomatique, pathologie du dos, burn-
out.
Vérifier les conditions de garantie, dans certains cas ces maladies ne peuvent être prises en
charge qu’à condition d’une hospitalisation sur une certaine durée ou d’une intervention
chirurgicale.
Dans les cas d’exclusion, l’assureur peut prévoir des exceptions moyennant une surprime, à
intégrer dans les éléments de comparaison des offres.
Les risques professionnels ou sportifs peuvent être rachetables selon les contrats.
7) Le prix et le paiement des cotisations.
La base de calcul : capital initial ou capital restant dû (en règle générale, le calcul s’effectue
sur le capital initial en matière d’assurance groupe et sur le capital restant dû, c’est à dire de
façon dégressive, pour l’assurance individuelle).
Le prix dépend de l’étendue des garanties et du profil de risque de l’assuré.
Le prix peut être garanti (même en cas de survenance de problème de santé en cours de prêt)
ou non garanti et susceptible d’évoluer selon les âges et risques.
Le coût de l’assurance s’exprime en TAEA, ce qui permet la comparaison avec le TAEG et en
montant en euros (voir la fiche standardisée d’information remise par le prêteur).
Les primes d’assurances sont dues et prélevées pendant les périodes de différé
d’amortissement ou de différé d’intérêt.
Non paiement des cotisations : article L113-3 du code des assurances.
A défaut de paiement, une mise en demeure sera adressée à l’assuré par l’assureur avec
information au prêteur (et risque de déchéance du terme). Une période de suspension de
garantie est prévue.
Après mise en demeure et délai prévu pour la résiliation, la remise en vigueur des garanties
n’est plus possible.
8) La prescription.
Articles L114-1 – L114-2 et L114-3 du code des assurances.
Principes généraux :
Toutes actions dérivant du contrat se prescrivent par 2 ans à compter de l’évènement qui y
donne naissance.
Ce délai ne court :
En cas d’omission, fausse déclaration que du jour ou l’assureur en a eu connaissance.
En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils
l’ont ignorés jusque là.
9) Convention AERAS (s’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé).
Site : www.aeras-infos.fr
La convention S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé Aeras est un dispositif
conventionnel appliqué automatiquement par l’ensemble des banques et des assureurs qui
proposent une assurance emprunteur. Elle permet à une personne présentant ou ayant présenté
un risque aggravé de santé d’obtenir à des conditions spécifiques un prêt immobilier qu’elle
ne pourrait pas obtenir dans les conditions standards d’assurance.
Pour en bénéficier il faudra avoir moins de 70 ans à la fin du remboursement du prêt et
réaliser un emprunt d’un montant maximum de 320 000€.
Le dossier sera examiné par un service médical spécialisé voire par un groupe de réassureur.
En cas d’accord, l’assureur peut proposer une surprime qui ne peut dépasser 1,4 points de plus
que le TAEG.
En cas de refus, la commission de médiation de l’AERAS sera saisie. Il est prévu un délai
maximal de traitement de 5 semaines dont :
– 3 pour la réponse de l’assureur
– 2 pour la réponse de la banque
A défaut d’accord de l’assureur, l’emprunteur peut proposer au prêteur des garanties
alternatives.
A défaut d’accord de l’assureur et du prêteur la commission de médiation peut être saisie.
10) Glossaires Site : www.ccsfin.fr
LES CONDITIONS GENERALES DES ASSURANCES
PREVOYANCE DECES ET GARANTIES
COMPLEMENTAIRES
1) Définition :
Contrat d’assurance qui permet le versement d’un capital ou d’une rente à un bénéficiaire
désigné en cas de décès.
Moyen de se prémunir en cas de sinistre et de protéger ses proches.
Ces contrats peuvent être souscrits individuellement ou collectivement à l’occasion d’un prêt,
ou en dehors de toute opération de prêt bancaire.
Ce contrat peut être assorti de garanties complémentaires (incapacité, invalidité, dépendance,
majoration en cas de décès accidentel, etc.).
Il est possible de prévoir une rente (rente éducation, rente à un enfant handicapé).
Les primes versées ne sont pas récupérables par l’assuré et sont définitivement acquises à
l’assureur (par opposition à l’assurance vie).
L’assurance prévoyance n’est pas un produit d’épargne.
2) Les principes généraux sont ceux qui régissent les contrats d’assurance :
Dans le système français, il existe 3 niveaux de protection :
– La sécurité sociale
– Les régimes complémentaires employeur
– Les prévoyances collectives ou individuelles (ces derniers sont souscrits sur option par les
assurés et sont nommés sous le terme générique de contrats prévoyance).
INFORMATIONS GÉNÉRALES DES PRÊTS
RELEVANT DES ART L 313- 1 ET SUIVANTS DU
CODE DE LA CONSOMMATION (LOI SCRIVENER 2)
– CRÉDIT IMMOBILIER
Sources : Décret n° 2016-884 du 29 juin 2016 relatif à la partie réglementaire du code de la
consommation & articles L.313-6 et R.313-3 du Code de la consommation.
Les conditions particulières des prêts non réglementés sont propres à chaque banque sauf en
ce qui concerne les dispositions relevant du code de la consommation. Les prêts réglementés
peuvent faire l’objet de conditions spécifiques.
Nature des financements :
Objet :
– Achat terrain à bâtir
– Achat d’immeuble à usage d’habitation neuf ou ancien ou construction
– Travaux sur immeuble à usage d’habitation (dans le cadre de la loi Scrivener 2)
– Acquisition de parts de SCPI
Emprunteurs :
– Personnes physiques
– SCI et autres personnes morales ayant un objet social éligible aux prêts définis
Destination des investissements :
– Résidence principale
– Résidence à usage locatif
– Résidence secondaire
Typologies des prêts :
Les prêts réglementés concernent les prêts de résidence principale, à l’exception des prêts
épargne logement qui sous certaines conditions peuvent financer les résidences secondaires
(pour les plans et livrets épargne logements ouverts avant le 1er mars 2011).
• Prêt non réglementé
• Prêt à taux zéro (PTZ) et éco prêt à taux zéro (éco-PTZ)
• Prêt d’accession sociale (PAS)
• Prêt action logement
• Prêt conventionné
• Prêt avec collectivités locales
• Prêt fonctionnaire
• Prêt épargne logement
• Prêt relais
• Prêt en devise
• Prêt in fine
Durées :
• Prêt relais : 12 à 24 mois
• Autres prêts de 2 à 30 ans selon les réglementations
Les différents taux :
• Taux fixes : le taux est connu et déterminé pour toute la durée du prêt. L’emprunteur est
ainsi protégé d’une hausse du taux d’intérêt. En revanche, en cas de baisse, il n’en bénéficie
pas.
• Taux variables ou révisables : (index de référence Euribor 3 mois ou 1 an, Eonia, TME…+
marge du prêteur)
Un taux variable va suivre le rythme de l’évolution de cet indice de référence ; un taux
révisable sera quant à lui révisé périodiquement à une date convenue au contrat.
Ces taux varient en fonction de l’évolution des indices.
Il existe des dispositifs de plafonnement des échéances en cas de hausse, mais qui ont pour
conséquence un allongement de la durée d’amortissement du prêt.
Les taux varient en règle générale à la date anniversaire du contrat.
Il peut être prévu la possibilité de conversion d’un taux révisable en taux fixe, avec des frais
correspondants à préciser dans la fiche d’information standardisée européenne (FISE) : frais
de dossier, pénalités …
En période de taux de référence négatif, le prêteur a prévu une clause plancher de l’indice de
référence ou a précisé que le taux d’indexation ne pourra être inférieur à 0%.
En tout état de cause, lorsque les taux de référence sont bas, le prêteur réservera ces taux sur
des périodes d’amortissement courtes et s’interdira le cas échéant de consentir des prêts à taux
variable sans cap.
Exemple pour un prêt de 100 000€ durée 12 ans (avec taux nominal variable non capé hors
frais, assurances et accessoires).
• Taux capés : le taux capé est un taux révisable pour lequel il est prévu une limitation à la
hausse seulement ou à la fois à la hausse et à la baisse
Il existe des CAP +1/-1, ou CAP+2/-2 voire plus
Un emprunt à taux 2% CAPE +1/-1 serait limité à la hausse à 3% et a la baisse à 1%.
C’est une option sécurisée dans la mesure ou le montant maximum de l’échéance sera connu à
l’avance.
Il est prévu également des mécanismes de plafonnement des échéances.
Il est possible, sur une même opération, de combiner ces différentes options. Chaque
modification du taux de l’indice de référence sera notifiée à l’emprunteur avec les
conséquences sur ses échéances et la durée restant à courir.
Le prêteur remettra à l’emprunteur une simulation d’évaluation des taux et ces éléments
seront reportés sur la FISE permettant à l’emprunteur de mesurer l’impact sur le coût de son
crédit.
Au taux net du prêteur, il faut ajouter certains frais qui vont servir de base de calcul au TAEG.
Le TAEG, taux annuel effectif global intègre, outre le coût des intérêts, les honoraires
d’intermédiation bancaire, les frais de dossier, les frais de garantie, les cotisations assurance
emprunteur, les frais bancaires et en particulier les frais d’ouverture de compte bancaire le cas
échéant. Ce taux est exprimé en pourcentage de la somme empruntée.
Selon la Cour de Cassation, la souscription des parts sociales exigées par une banque à
l’occasion de l’octroi d’un prêt doit être, pour le montant souscrit, intégrée dans le TAEG.
Ce taux ne peut être supérieur au taux de l’usure applicable au type de financement.
Le TAEG est précisé sur la FISE et sur l’offre de prêt.
Le TAEG ne prend pas en compte les frais d’acquisition (TVA, droits d’enregistrement, frais
notaires, honoraires de négociation, frais administratifs, etc.).
En cas de dépassement du taux d’usure ou de taux erroné, le prêteur sera passible de sanctions
civiles (déchéance des intérêts) ou pénales.
Exemple chiffré :
– Prêt immobilier d’un montant total de 100 000 €.
– Durée totale de 180 mois soit 15 années, le remboursement s’effectue en 179 mensualités de
686,83 €, et une dernière ajustée de 686,61 €.
– Taux débiteur fixe de 2 %.
– Taux Annuel Effectif Global (TAEG) fixe : 3,37 %, assurance emprunteur obligatoire et
frais de dossier compris.
– Coût total du crédit : 26 319,18 € €.
– Montant total dû de 126 319,18 € dont 15 831,58 € d’intérêts, 800 € de frais de dossier,
assurance de 7 797,60 €, frais de garantie de 1 890 €.
Les montants :
Le montant de 100 000 € correspond au « Montant total du crédit » = la somme qui sera
prêtée à l’emprunteur par la banque dans le cadre du crédit immobilier.
Le montant total de 126 319,18 € correspond au « Montant total dû par l’emprunteur » = le
montant total du crédit (100 000 €) auxquels sont ajoutés tous les frais que l’emprunteur devra
obligatoirement acquitter pour obtenir le crédit que ces frais soit récurrents (assurance-
emprunteur par exemple) ou payables en une seule fois (frais de dossier par exemple). Il s’agit
notamment des éventuels intérêts ; des éventuels frais de dossier ; des primes d’assurance
obligatoires mais aussi de constitution de garantie quand ceux-ci peuvent être estimés.
Dans l’exemple, le montant total dû liste les coûts obligatoires pour obtenir le crédit de 100
000 €.
En fonction du type de crédit, certains coûts pourront être ajoutés ou encore ne pas exister
(cas de certains prêts réglementés sans intérêts).
Les taux :
Le taux débiteur (ou encore taux nominal du prêt). Il s’agit du taux d’intérêt exprimé en
pourcentage fixe (dans cet exemple) appliqué au capital emprunté (100 000 €) sur une base
annuelle. Dans notre exemple ce taux annuel est de 2 %. C’est à partir de ce taux que les
intérêts des mensualités sont calculés.
Le taux annuel effectif global (TAEG) : il s’agit du taux débiteur recalculé pour y intégrer
tous les coûts à la charge de l’emprunteur et obligatoires pour obtenir le crédit. Le coût total
du crédit sera la différence entre le montant total dû par l’emprunteur et le montant total du
crédit. Dans notre exemple 126 319,18 € – 100 000 € = 26 319,18 €.
Les offres :
Avant signature de l’offre de prêt, une information précontractuelle est nécessaire pour la
sécurité du consommateur, avec en particulier la détermination du TAEA (pour l’assurance
emprunteur) et la remise de la FISE.
• L’emprunteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires qui débute le
lendemain du jour de la réception de l’offre.
• Le prêteur doit maintenir les conditions de son offre pendant une durée minimale de 30 jours
calendaires (variable selon les prêteurs).
L’offre est assortie de conditions qui sont les suivantes :
• Conclusion, dans un délai de 4 mois à compter de l’acceptation de l’offre, de l’acquisition
(ancien ou vente en l’état futur d’achèvement = VEFA) ou du contrat de construction ou des
travaux (condition résolutoire). Les parties peuvent convenir d’un délai plus long.
En l’absence de conclusion du contrat principal et conformément aux articles L.313-36 et
R.313-22 du code de la consommation, le prêteur pourra demander des frais d’études limités à
0.75 % du prêt sans pouvoir excéder 150 €.
• Obtention des autres prêts nécessaires au financement de l’opération à la condition que
chacun de ces prêts soit supérieur à 10% du crédit total (condition suspensive).
• Constitution des garanties (condition suspensive).
• Acceptation de l’assurance emprunteur et à défaut il est prévu de recourir à la procédure
AERAS (www.aeras.fr) (condition suspensive).
Les prêteurs stipulent une clause de solidarité et d’indivisibilité :
Solidarité : les obligations résultant du prêt engagent solidairement tous les emprunteurs.
Indivisibilité : la créance du prêteur est indivisible et pourra, en cas de décès de l’emprunteur,
être réclamée à chacun de ses héritiers (situation en absence d’assurance emprunteur).
Les différentes sûretés pour garantir le prêt bancaire :
Il existe deux catégories :
– les sûretés personnelles
– les sûretés réelles
A) Les sûretés personnelles :
Ce sont des engagements personnels pris par une caution (personne physique ou personne
morale) en garantie d’un prêt, sur la totalité de son patrimoine, sans affectation sur un bien
déterminé (sauf le cas d’une caution hypothécaire).
– La société de caution mutuelle :
Le cautionnement est consenti par une société de caution mutuelle généralement constituée
par une banque ou par un regroupement de plusieurs banques (Crédit Logement).
Certaines sociétés sont constituées par des mutuelles de prévoyance (par exemple des
mutuelles de fonctionnaires).
Le coût de la garantie varie et les composantes du prix sont les suivantes :
o Un versement par l’emprunteur dans un fond de garantie qui constitue une réserve
mutualisée entre les emprunteurs pour faire face à des défaillances de certains d’entre eux.
o Une commission de caution à titre de frais de dossier.
Si la société de caution est appelée en garantie par le prêteur, en cas de défaut de paiement de
l’emprunteur, elle remboursera le prêteur et sera subrogée dans les droits de ce dernier.
La société de caution aura un recours contre l’emprunteur défaillant à hauteur de la créance
qui aura été remboursée au prêteur.
La caution mutuelle est une garantie pour le prêteur.
Vis-à-vis de l’emprunteur, la société de caution mutuelle qui aura payé la banque, deviendra
son nouveau créancier et pourra exercer tout recours amiable ou judiciaire pour obtenir le
remboursement des sommes dues.
– Le cautionnement personnel gratuit par une personne non professionnelle :
Une personne peut se porter garante d’un débiteur envers son créancier.
La caution prend l’engagement, sur la totalité de ses biens, de payer le prêteur au lieu et place
de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier, à hauteur de la créance en capital, intérêts
et accessoires.
Il existe deux types de cautionnement :
• Le cautionnement simple sans solidarité entre les cautions (en cas de pluralité de cautions)
avec bénéfice de discussion (articles 2298 et suivants du code civil).
• Le cautionnement solidaire avec solidarité entre les cautions et le débiteur et renonciation au
bénéfice de discussion (c’est cette deuxième catégorie de cautionnement qui est généralement
retenue par le prêteur).
La caution solidaire qui renonce au bénéfice de discussion est tenue au même titre que
l’emprunteur. Le prêteur peut, en cas d’impayé, appeler en garantie, en premier lieu, la
caution pour le montant de la dette.
Il est possible de cantonner le cautionnement pour une partie du montant du prêt.
La caution doit justifier d’un revenu et d’un patrimoine suffisants pour répondre de ses
obligations.
B) Les sûretés réelles :
Ce sont des garanties qui portent sur un bien déterminé.
– L’hypothèque conventionnelle (articles 2413 et suivants du code civil) :
L’hypothèque est une garantie inscrite sur un bien immobilier, bâti ou non bâti en garantie du
prêt, en vertu d’un acte authentique.
L’hypothèque a la même durée que le crédit. Cependant, elle reste encore inscrite aux services
de la publicité foncière 1 an après la fin du crédit. Ensuite, elle disparaît sans frais, ni
formalité. La durée de l’inscription de l’hypothèque ne peut pas dépasser 50 ans. Il est
toutefois possible, sous conditions, de faire lever cette hypothèque, notamment lorsqu’il y a
revente du bien.
A partir de l’inscription et tant qu’il n’y aura pas eu de mainlevée du prêteur, l’immeuble ne
pourra être vendu sans avoir remboursé le prêteur.
Le prêteur a le droit de préférence et le droit de suite sur l’immeuble.
En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur pourra poursuivre la vente forcée du bien par
voie de saisie immobilière (vente par adjudication).
Il ne faut pas la confondre avec la promesse d’hypothèque (acte sous seing privé). La
promesse d’hypothèque est un engagement de l’emprunteur qui s’oblige, si le prêteur le
demande, à consentir une hypothèque. C’est une promesse de garantie qui deviendra, si le
prêteur le demande, garantie à dater de l’acte authentique.
– Le privilège de prêteurs de deniers (article 2374 du code civil) :
Ce privilège permet au prêteur d’être prioritaire sur les garanties prises sur le bien immobilier
: si le bien immobilier doit être saisi et vendu, le prêteur titulaire de ce privilège peut être
indemnisé en priorité.
Pour que le privilège soit effectif, les 3 conditions suivantes doivent être réunies :
– les actes de vente et d’emprunt doivent être établis par un notaire ;
– l’acte d’emprunt doit mentionner que la somme empruntée est destinée à l’acquisition de
l’immeuble ;
– l’acte de vente doit mentionner que le paiement a été réalisé à l’aide du prêt.
Ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d’achat d’un
logement déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt
qui finance la construction de la maison.
Il doit être publié au service de publicité foncière dont dépend l’immeuble (ex-conservation
des hypothèques) dans les 2 mois suivant la vente.
– Les nantissements (articles 2355 et suivants du code civil) :
Le nantissement confère au prêteur un droit de préférence et un droit de suite.
Ce sont des garanties prises sur des biens mobiliers (valeurs mobilières, parts de sociétés,
contrat d’assurance vie) et consistent en un blocage des avoirs de l’emprunteur.
Les avoirs de l’emprunteur doivent être libres et ne pas faire l’objet de clauses restrictives ;
ainsi il n’est pas possible de nantir un contrat d’assurance vie dont la clause bénéficiaire serait
acceptée.
Ces garanties sont généralement prises par acte sous seing privé.
Ces garanties sont notifiées aux teneurs de comptes (titres) aux sociétés (nantissement de
parts) et aux sociétés d’assurances (nantissement d’un contrat d’assurance vie).
Les services accessoires à l’obtention du crédit :
• Souscription assurance emprunteur soit auprès de l’assurance du prêteur ou soit auprès d’un
assureur choisi par l’emprunteur (avec garanties équivalentes).
o Le prêteur remet les informations sur le coût de l’assurance avec le TAEA lors de la
simulation (le TAEA équivaut au TAEG avec assurance – le TAEG hors assurance) cette
information permettra de comparer les offres.
o La FISE : fiche contient les informations précontractuelles européennes normalisées en
matière de crédit immobilier.
• L’ouverture d’un compte de dépôt dans les livres de la banque.
• La domiciliation des salaires voire des autres revenus : cette obligation doit avoir été
soumise à la négociation et doit avoir pour l’emprunteur une contrepartie sous forme d’un
avantage individualisé (par exemple, un avantage de taux doit être quantifié).
Hypothèse d’une évaluation du bien immobilier :
Si le banquier souhaite faire évaluer un bien immobilier, soit pour vérifier la valeur du bien en
cas d’acquisition, soit la valeur du bien offert en garantie, il devra recourir aux services d’un
expert immobilier indépendant qui doit satisfaire à des normes et des conditions de formation.
Cet expert immobilier devra être signataire de la charte de l’expertise en évaluation
immobilière (article L.313-20 du code de la consommation).
La mission de l’expert devra être suivie d’un rapport d’expertise prenant en compte également
les facteurs juridiques, économiques et fiscaux justifiant la valorisation retenue.
Les frais et honoraires de l’expert seront intégrés dans le coût du crédit et devront être
comptés dans le TAEG.
Modalités de déblocage des fonds et d’amortissement :
Les déblocages des prêts :
La réalisation du prêt s’effectue par la libération des fonds au moment de la conclusion du
contrat.
Pour une acquisition, à partir de la signature de l’acte authentique (virement adressé au
notaire).
Pour les constructions, VEFA, travaux, déblocage par tranches sur justificatifs Le dernier
déblocage doit, en général, intervenir dans un délai maximum de 2 ans après le premier
versement (selon les contrats de prêt).
Les remboursements :
• Echéances, mensuelles, trimestrielles, semestrielles, annuelles.
• Le crédit peut prévoir une franchise totale en capital (un différé) et l’emprunteur aura à
payer ses intérêts et ses primes d’assurance. Le crédit peut prévoir soit une franchise totale ou
partielle en capital et selon les cas une franchise d’intérêts.
• Une période de préfinancement (préalable à la phase d’amortissement) :
Cette période n’est pas, en principe, incluse dans la durée totale initiale du prêt.
Les intérêts intercalaires (comptabilisés avant le début du remboursement du prêt) sont
calculés lorsqu’il existe un écart entre la date de valeur de mise à disposition des fonds et la
date de la première échéance.
Ces intérêts sont en principe payés mensuellement, pendant la période ou le prêt ne pourra pas
être consolidé, par exemple si déblocage du prêt par tranche sur la durée des travaux, ou
avance VEFA.
Ils sont calculés sur le montant total des déblocages de fonds.
A défaut d’être payés mensuellement, les intérêts seront ajoutés au montant du crédit
consolidé.
Les principaux modes d’amortissement :
Chaque échéance se compose du montant des intérêts sur le capital restant dû et du montant
du capital restant dû et du montant du capital.
Plusieurs modalités :
• Les échéances constantes (avec remboursement progressif du capital) : la part des intérêts
est importante en début de remboursement et, au fur et à mesure la part de capital dans
l’échéance augmente et la part d’intérêt diminue.
• Les échéances dégressives avec amortissement constant du capital : la part de capital
remboursée à chaque échéance est identique sur toute la durée de l’emprunt, et les intérêts
sont dégressifs au fur et à mesure que le capital diminue.
• Le lissage de crédits : le prêt à paliers ou prêt lissé permet d’aménager des mensualités en
fonction des échéances des autres prêts en cours ou à souscrire pour obtenir un
remboursement constant.
Le prêteur compense les différents financements qui ont des durées différentes (exemple :
PTZ d’une durée de 5 ans, prêt épargne logement de 7 ans).
Les 5 premières années seraient trop importantes pour l’emprunteur et le lissage permet
d’éviter des échéances trop lourdes au départ et de les rendre constantes sur une durée
coïncidant avec les capacités de remboursement de l’emprunteur.
Le prêt principal est calculé par paliers.
• Les prêts relais et les prêts in fine : le capital est amorti au terme du contrat, seuls sont payés
les intérêts selon la périodicité définie.
• Le crédit modulable : ce crédit permet à l’emprunteur de modifier ses échéances (en les
augmentant par exemple de 20 % selon le contrat ou en les baissant) sur une période définie et
plafonnée.
La baisse des échéances aura pour conséquence une augmentation de la durée et du coût du
crédit.
• Le report d’échéances : ce report permet de suspendre pendant une période définie le
remboursement d’un crédit avec pour conséquence une augmentation du coût du crédit.
Ces opérations sont encadrées dans le temps et l’éventuel allongement de la durée du prêt sera
limité.
Le remboursement anticipé :
Conditions de droit commun :
L’emprunteur peut se libérer par anticipation du capital restant dû, soit en totalité, soit
partiellement.
D’après les articles L.313-47 et R.313-25 du code de la consommation, l’indemnité ne doit
pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. Une
deuxième limite est imposée explicitement : l’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital
restant dû avant le remboursement anticipé.
Ces indemnités ne sont pas imposées par la réglementation. Il s’agit seulement d’un
maximum que le législateur a fixé. De plus, les indemnités doivent être obligatoirement
précisées dans le contrat de prêt pour être applicables. Il est d’ailleurs tout à fait possible de
négocier les indemnités avec son banquier au moment de la souscription du prêt.
Par ailleurs, le contrat de prêt peut interdire le remboursement anticipé partiel inférieur ou
égal à 10% du montant emprunté initial.
L’indemnité n’est pas due dans les situations suivantes :
• Remboursement motivé par la vente du bien faisant suite à un changement de lieu d’activité
professionnelle du ou des conjoints.
• Cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement, procédure collective).
• Vente du logement suite au décès de la personne avec laquelle l’emprunteur vit en couple.
Le remboursement ne peut intervenir qu’aux dates d’échéances fixées dans l’offre et après
paiement de la mensualité échue à cette date. L’emprunteur doit aviser le prêteur 1 mois
avant. La somme remboursée, si remboursement partiel, doit être égale au moins au dixième
du prêt initial.
Ce remboursement partiel se traduit, au gré de l’emprunteur :
• Soit par une réduction du montant de l’échéance, avec maintien de la durée du prêt qui reste
inchangée (les échéances sont réduites proportionnellement).
• Soit par une réduction du nombre d’échéances, c’est-à-dire une réduction de la durée du prêt
sans modification des échéances.
Il existe des spécificités pour des financements éligibles au marché hypothécaires, ainsi que
pour les financements réglementés.
Des intérêts compensatoires (pour les prêts à taux progressifs et pour les prêts à taux
révisables) :
En cas de remboursement d’un prêt à taux progressif, il est prévu dans l’offre des intérêts
compensatoires.
Ces intérêts assurent au prêteur, sur la durée effectivement courue, un taux de rendement égal
au taux moyen prévu dans les conditions particulières.
Le calcul résulte du différentiel d’intérêts perçus à la date du remboursement anticipé entre les
intérêts effectivement perçus et les intérêts calculés au taux moyen stipulé dans les conditions
particulières.
Déchéance du terme : exigibilité du prêt :
Le prêteur pourra se prévaloir de la déchéance du terme et donc de l’exigibilité immédiate du
prêt après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai, par exemple 15 jours, dans
les cas suivants :
– Défaillance dans le remboursement (échéances impayées).
– Utilisation des fonds prêtés non-conforme à l’objet du financement.
– Décès de l’emprunteur sauf paiement par l’assureur.
– Disparition ou diminution des suretés ou défaut d’assurance sur le bien.
– Manœuvres frauduleuses en cas de fausses déclarations ou omission intentionnelle sur la
situation ayant servi de base à l’octroi du financement.
En cas défaillance sans déchéance du terme, le prêteur appliquera un intérêt majoré
(majoration qui peut être de 3 points) qui se substituera au taux d’intérêt annuel pendant la
période du retard.
En cas de défaillance avec déchéance du terme, le prêteur pourra exiger le remboursement
immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés.
Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restantes dues produiront un intérêt de
retard (majoration du taux du prêt).
En outre une indemnité qui peut être égale à 7% des sommes dues sera demandée par le
prêteur à l’emprunteur.
Inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux
particuliers) :
Le prêteur informe l’emprunteur qu’il est tenu de déclarer à la Banque de France les incidents
de paiement caractérisés liés au prêt.
Ces informations sont inscrites au fichier FICP accessible à l’ensemble des établissements de
crédit.
Le prêt en devises :
Prêt avec risque de change sur la monnaie de remboursement du crédit :
Prêt immobilier comportant un risque de change :
Article L.313-64 du code de la consommation précise : « les emprunteurs ne peuvent
contracter des prêts libellés dans une devise autre que l’euro, remboursables en euro ou dans
la devise concernée, que s’ils déclarent percevoir principalement leurs revenus ou détenir un
patrimoine dans cette devise au moment de la signature du contrat de prêt, excepté si le risque
de change n’est pas supporté par l’emprunteur.
Les financements sont réservés pour les devises de l’Union Européenne.
L’emprunteur doit déclarer sur l’honneur qu’il perçoit au minimum la moitié de ses revenus
annuels dans la devise retenue ou qu’il détient un patrimoine représentant au moins 20 % du
crédit dans la devise.
Ces engagements sont repris dans l’offre de prêt.
Il est nécessaire d’établir la preuve de ces déclarations par des justificatifs appropriés, la
déclaration sur l’honneur n’est pas suffisante.
Le risque de change peut avoir des conséquences sur le coût du prêt et sa durée, et toutes les
devises, sont soumises à des variations de taux de change les unes par rapport aux autres et
aucune n’est protégée et ne peut être considérée comme stable.
Le gain financier apparent au moment de la souscription du prêt peut, en cours
d’amortissement se transformer en perte financière.
Le prêteur remettra à l’emprunteur une notice explicative.
Cette notice devra préciser les données qui viennent d’être rappelées ainsi que :
• les modalités d’accès au taux de change.
• la nature des frais perçus lors des opérations de change ainsi que leur montant ou les
modalités de calcul.
• les possibilités éventuelles de conversion du prêt vers un prêt en euro , avec le coût et les
mensualités.
• les modalités d’information annuelles sur la capital restant dû, avec prise en compte en
particulier, des écarts par rapport à ce qui était prévu à l’origine sur le tableau
d’amortissement.
Le prêt en regroupement de crédit :
Textes de référence : articles L.314-10 et suivants du code de la consommation et articles
R.314-18 et suivants du code de la consommation.
L’emprunteur s’engage à fournir toutes informations afin de permettre d’apprécier sa situation
financière étant rappelé qu’un regroupement de crédit n’améliore pas ses engagements et
n’entraine pas une augmentation de ses ressources et ne constitue pas un substitut d’épargne
ni une réserve d’argent.
1) Pour toute offre assortie d’une garantie hypothécaire, l’opération se réalisera dans le cadre
de la loi SCRIVENER II n°79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection
des emprunteurs dans le domaine immobilier (voir conditions générales du crédit immobilier),
peu importe la part immobilière dans le montant du regroupement.
2) Autrement, s’il s’agit de crédits à la consommation : les règles sont celles de la loi
SCRIVENER I n°78-22 du 10 janvier 1978 relative à l’information et à la protection des
consommateurs dans le domaine de certaines opérations de crédit (conditions du crédit à la
consommation sauf si l’opération est garantie par une hypothèque, par une autre sûreté
comparable sur des biens immobiliers à usage d’habitation : elle reste alors soumise aux
dispositions relatives aux prêts immobiliers).
3) S’il s’agit de prêts immobiliers : les conditions générales du crédit immobilier s’appliquent.
4) S’il s’agit à la fois de crédits à la consommation et de crédits immobiliers :
• soit la part du crédit immobilier est inférieure à 60 % (conditions des prêts à la
consommation).
• soit la part du crédit immobilier est égale ou supérieure à 60% (conditions des prêts
immobilier).
Conditions de droit commun :
Se conférer aux conditions générales propres au crédit immobilier et à l’article R.314-20 du
code de la consommation.
Procéder à la Remise de la FISE (fiche d’information standardisée) : article R.313-4 du code
de la consommation.
Spécificités :
– Délai de rétractation de 14 jours francs à compter de la réception de l’offre.
– Remboursement anticipé (total ou partiel).
– Si le remboursement excède 10 000 € par période de 12 mois, le prêteur peut exiger une
indemnité sous réserve qu’elle soit stipulée dans l’offre :
– 1 % du montant du crédit s’il reste une période d’amortissement supérieure à 1 an.
– 0,5 % du montant du crédit s’il reste une période d’amortissement inférieure à 1 an.
En cas de défaillance de l’emprunteur, la pénalité due sera limitée à 8 % du capital restant dû
si déchéance du terme (articles L.312-39 et D.312-16 du code de la consommation).
Avertissement général relatif aux conséquences du non-respect par l’emprunteur des
obligations liées au contrat de crédit :
« Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement
avant de vous engager ».
Pour tout type de crédit, l’emprunteur est tenu de rembourser la banque, et ce même s’il a
consenti une garantie et contracté une assurance emprunteur.
Il est donc important de veiller à toujours provisionner son compte avant la date de
prélèvement des échéances de remboursement, sous peine de déclaration des incidents de
paiement à la Banque de France sous certaines conditions et d’exigibilité anticipée du solde
du crédit.
Effectivement, un défaut de paiement de l’emprunteur a toujours des conséquences lourdes et
importantes.
En cas de défaillance avérée de l’emprunteur, ce dernier risque la saisie de son bien
immobilier.
Enfin, à titre indicatif, sachez que le montant total de tous les prêts souscrits par un
emprunteur ne doit généralement pas dépasser un tiers de ses revenus (sauf cas particulier),
pour permettre un équilibre de son budget en laissant un « restant à vivre » suffisant.
Exercer une activité de conseiller en
investissements financiers (CIF)
Article repris sur le site de l’AMF : https://www.amf-france.org
Pour exercer une activité de conseiller en investissements financiers (CIF), tout CIF doit
respecter un certain nombre d’obligations administratives, professionnelles et morales. Zoom
sur les conditions d’accès de cette activité.
Justifier de conditions d’âge, d’honorabilité et de
compétence professionnelle
Vous devez notamment pouvoir justifier d’un diplôme, d’une formation professionnelle ou
d’une expérience professionnelle adaptée dans les conditions prévues par l’article 325-1 du
règlement général de l’AMF et l’instruction de l’AMF DOC-2013-07
Souscrire une assurance
Vous devez pouvoir justifier, à tout moment, de l’existence d’un contrat d’assurance vous
couvrant contre les conséquences pécuniaires de votre responsabilité civile professionnelle en
cas de manquement à vos obligations professionnelles. Les niveaux minimaux de garantie du
contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle sont fixés à l’art. D. 541-9 du code
monétaire et financier.
Adhérer à une association professionnelle
Vous devez adhérer à une, et une seule, association professionnelle agréée par l’AMF. Cette
association est chargée du suivi de l’activité professionnelle individuelle de ses membres, de
leur représentation collective et de la défense de leurs droits et intérêts. En vue de votre
adhésion, l’association vérifie que vous disposez d’un programme d’activité et en apprécie la
qualité (art. L. 541-4 du code monétaire et financier).
Consultez la liste des associations professionnelles agréées par l’AMF
Etre immatriculé auprès de l’ORIAS
Chaque CIF doit être immatriculé dans un registre tenu par l’Organisme pour le registre
unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS). Vous serez immatriculé
après vérification que vous remplissez les conditions d’accès à la profession en termes de
compétence professionnelle, d’honorabilité, de souscription d’un contrat d’assurance et
d’adhésion à une association de CIF. Ce registre permet une immatriculation unique des
intermédiaires financiers et d’identifier ainsi pour chacun d’entre eux les différentes
habilitations dont ils bénéficient.
Accéder au registre de l’ORIAS
Ne pas recevoir de fonds sans rapport avec l’exercice des
fonctions de CIF, ni d’instruments financiers
Vous ne devez pas recevoir de vos clients des fonds autres que ceux destinés à la
rémunération de votre activité de conseil en investissements financiers. Par ailleurs, vous ne
pouvez pas recevoir de vos clients des instruments financiers.
En savoir plus
Instruction AMF DOC-2013-07 : Exigences en matière de compétence professionnelle
des conseillers en investissements financiers, d’actualisation de leurs connaissances et
d’information de l’AMF par leurs associations
Position-recommandation AMF DOC-2006-23 : Questions-réponses relatives au
régime applicable aux conseillers en investissements financiers
Position AMF DOC-2018-03 : Placement non garanti, conseil en investissement et
conseil aux entreprises en matière de structure de capital, de stratégie industrielle, de
fusions et de rachat d’entreprises
Guide sur MIF 2 pour les conseillers en investissements financiers (CIF)
Livre III du règlement général de l’AMF : Prestataires
Certification AMF : la vérification des connaissances minimales
Guide d’information sur les statuts de conseiller en investissements financiers et
d’entreprise d’investissement
